Holešovice: hotová čtvrť na okraji největší pražské transformace
Holešovice patří k nejrychleji se rozvíjejícím lokalitám širšího centra Prahy. Průmyslové genius loci, galerie, kavárny a lávka HolKa do Karlína z nich udělaly adresu, kterou vyhledávají dobře vydělávající profesionálové a kreativci. To, co odlišuje MUSE7 od běžného holešovického projektu, je ale územní studie Holešovice Bubny–Zátory II — dokument, který na dalších 15 let určuje, jak bude okolí projektu vypadat.
Územní studie Bubny–Zátory II: co konkrétně přinese
Návrh studie zveřejnil Odbor územního rozvoje Magistrátu hl. m. Prahy 4. června 2026; autorem je sdružení Pelčák a partner architekti a berlínské Thomas Müller Ivan Reimann Architekten ve spolupráci s IPR Praha. Jde o dopracování studie z roku 2020 a o zásadní krok k podrobné prostorové regulaci území. Pro investora z ní plyne několik věcí:
- Měřítko. Na 110 hektarech drážních pozemků kolem bývalého nádraží Praha-Bubny má vzniknout nová čtvrť pro 22,5 tisíce obyvatel a cca 10 tisíc bytů. Je to největší transformační plocha ve struktuře hlavního města v relativní blízkosti historického centra.
- Dvě nová lokální centra — jedno přímo u MUSE7. Studie navrhuje nová centra u stanic metra C Nádraží Holešovice a Vltavská. MUSE7 leží u prvního z nich: z okrajové polohy u nádraží se během následujících let stává jedno ze dvou těžišť nové čtvrti.
- Centrální park. Střed území tvoří rozsáhlý park oddělující obytnou zástavbu od železnice a propojený stromořadím s Výstavištěm a Stromovkou. Oboustranná stromořadí jsou navržena i v nově zakládaných ulicích.
- Vybavenost. Oproti verzi z roku 2020 studie posílila kapacity občanské vybavenosti — mateřské a nově i střední školy, pracovní příležitosti, důslednější řešení pohybu chodců a cyklistů.
- Vltavská filharmonie. Urbanistické řešení druhého nového centra je těsně provázáno s projektem Vltavské filharmonie od Bjarke Ingels Group. Devítipodlažní budova za odhadovaných 12 miliard Kč má začít vyrůstat v roce 2027.
- Od plánu k realizaci. Studie bude podkladem pro plánovací smlouvy se soukromými investory — podle náměstka primátora Petra Hlaváčka je to finální krok k otevření výstavby v celé oblasti. Dokončení celé transformace se předpokládá kolem roku 2040.
Proč MUSE7 dává investorovi smysl
- Kupujete hotové bydlení na okraji staveniště, ne uprostřed něj. MUSE7 stojí v zavedené, obydlené části Holešovic s fungující vybaveností. Nájemník se nastěhuje do funkční čtvrti — a přitom drží expozici vůči zhodnocení, které přinese proměna Bubnů.
- Doložený růst. Podle historických dat Valuo.cz rostly v Holešovicích za posledních 5 let nájmy o 10 % ročně i ceny nemovitostí o 10 % ročně.
- Omezená nabídka prémiového bydlení. V lokalitě je nedostatek nové kvalitní výstavby — každý nový projekt v širším centru naráží na limity brownfieldu a délku povolovacích procesů.
- Bonitní nájemníci. Blízkost Karlína přes lávku HolKa, metro C a hustá tramvajová síť přitahují dobře placené profesionály a kreativce — tedy nájemníky s nižším rizikem výpadku plateb a delší dobou setrvání.
- Standard, který drží nájem. Recepce, privátní fitness s wellness zónou, trojskla, předokenní žaluzie, podlahové vytápění a rekuperace. Nízké provozní náklady jsou dnes pro nájemníka argument stejně silný jako dispozice.
- Široké spektrum dispozic. Od 1+kk po lofty s terasami — jedna adresa pokrývá studenty i páry i rodiny, což usnadňuje opětovné pronájmy a případný postupný exit po jednotkách.
Dostupnost
- Metro C (Nádraží Holešovice) a vlakové nádraží Praha-Holešovice v bezprostřední blízkosti
- Historické centrum Prahy v řádu minut metrem, hustá tramvajová síť
- Karlín přes lávku HolKa; Stromovka a Výstaviště v docházkové vzdálenosti
- Napojení na Městský okruh a severojižní magistrálu
Shrnutí pro investora
MUSE7 kombinuje to, co u pražských projektů obvykle stojí proti sobě: okamžitou pronajímatelnost v hotové čtvrti a dlouhodobý růstový potenciál plynoucí z územní studie, která přímo v sousedství plánuje čtvrť pro 22,5 tisíce lidí. Investor tak nekupuje spekulaci na budoucí lokalitu, ale funkční nájemní byt, jehož hodnotu má v následujících patnácti letech nést největší rozvojový projekt v Praze.
